STIMA A CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
Il reddito lordo prodotto dagli alloggi del primo e del secondo piano è riportato nella seguente tabella.
Il reddito mensile lordo medio prodotto dagli alloggi del primo e del secondo piano è pertanto pari a 11.710 + 1.580 * 5/12 = 12.368 €.
Il reddito mensile lordo prodotto dal piano terra del fabbricato dal giardino e dai parcheggi degli ospiti può essere assunto pari al 50 % del reddito lordo prodotto dai piani primo e secondo e cioè pari a 6.184 €/mese.
Il reddito lordo mensile medio prodotto dal fabbricato è quindi pari a 12.368 + 6.184 = 18.552 €.
Il reddito lordo annuale è allora pari a 18.552 * 12 = 222.624 €.
Detraendo il 30 % per spese resta il reddito netto annuale di 155.836 € cui corrisponde, assumendo un tasso di capitalizzazione del 3,85 %, il valore del fabbricato di 4.352.960 €.
Si ribadisce ancora una volta che il reddito ricavato dal compendio immobiliare è CERTO poiché, per quanto riguarda gli alloggi, le valvole delle utenze dell'acqua calda, dell'acqua fredda, dell'elettricità, del gas e del riscaldamento sono protette in armadi blindati e nei contratti di locazione è pattuita una specifica clausola che prevede il distacco delle utenze in caso di morosità e, per quanto riguarda il piano terra, i contratti di locazione sono giornalieri ed i pagamenti sono anticipati: in Cielo e Terra non esistono conduttori morosi.
E' ancora da notare che la stima è cautelativa poichè si è assunto pari a zero il reddito prodotto dalle opere abusive e dal terreno agricolo.
STIMA IN BASE ALLE QUOTAZIONI DI MERCATO
PARTI EDIFICATE
La superficie commerciale deriva dal seguente conteggio.
Superficie coperta del fabbricato principale: 913 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 1,00 corrispondono a 913 mq; terrazza frontale: 136 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,15 corrispondono a 20 mq ; terrazza del terzo piano: 40 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,15 corrispondono a 6 mq; giardino: 934 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,10 corrispondono a 93 mq; parcheggi: 1.570 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,20 corrispondono a 314 mq e così in totale 1.346 mq commerciali.
Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate zona E 157 Castel di leva anno 2024 semestre 2 forniscono per le abitazioni civili un valore minimo di 2.000 €/mq ed un valore massimo di 2.800 €/mq. Assumendo il valore medio di 2.400 €/mq il valore delle parti edificate corrisponde a 1.570 * 2.400 = 3.768.000 €. A tale valore andrebbe sommato il valore degli arredi.
TERRENO AGRICOLO
Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate forniscono per il comune di Roma anno 2022 un valore minimo di 5.700 €/ha ed un valore massimo di 64.600 €/mq. Assumendo il valore medio di 35.000 €/ha il valore dei 3 ettari del terreno agricolo corrisponde a 3 * 35.000 = 105.000 €.
VALORE DEL COMPENDIO IN BASE AL VALORE DI MERCATO
Il valore del compendio in base ai valori di mercato può allora essere stimato in 3.768.000 + 105.000 = 3.873..000 €
E' da notare che la stima è cautelativa poichè si è assunto pari a zero il valore delle opere abusive e degli arredi.
VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
La media dei valori per capitalizzazione di reddito e per quotazioni di mercato corrisponde a 1/2 * (4.352.960 + 3.873.000) = 4.112.980 € che, aumentato del valore degli arredi e delle opere abusive, determina il valore del compendio immobiliare. Andrebbe inoltre considerato anche il valore dell'impianto fotovoltaico con potenza di 9 kw nominali che produce energia elettrica in parte utilizzata ed in parte immessa in rete e rimborsata.
COLLEGAMENTI ALLE ALTRE PAGINE DEL SITO
Planimetrie: Esterni Fabbricato principale Alloggi Altre costruzioni
Foto: Esterni Giardino Piano terra Piano primo Piano secondo Altri locali