PREMESSE
Questa splendida proprietà, denominata Cielo e Terra, è stata concepita per chi vuole ricavare un reddito elevato e rivalutabile con pochissimo lavoro e senza esercitare attività d'impresa per non essere vincolato da tutti quei lacci e laccioli che gravano pesantemente sugli imprenditori italiani. La locazione dei soli alloggi senza la fornitura di servizi aggiuntivi (pulizia dell'alloggio, lavaggio biancheria, prima colazione o pasti in genere, ecc.) non costituisce esercizio di attività (Cassazione sentenza n. 4403 dell'8 agosto 1985).
Si precisa che il reddito ricavato dal compendio immobiliare è CERTO poiché le valvole di ciascun alloggio relative alle utenze dell'acqua calda, dell'acqua fredda, dell'elettricità, del gas e del riscaldamento sono protette in armadi blindati e nei contratti di locazione è pattuita una specifica clausola che prevede il distacco delle utenze in caso di morosità: in Cielo e Terra non esistono conduttori morosi.
UBICAZIONE
Cielo e Terra si trova nella zona sud di Roma a 5 km dall'incrocio GRA-Laurentina sul lotto 55 del signorile consorzio Valleranello '73 ubicato in via del Fosso della Castelluccia n. 146 così come mostrato nella seguente piantina.
DESCRIZIONE
Cielo e Terra è costituito da un appezzamento di terreno agricolo di 30.842 mq e da un lotto edificato di 2.114 mq ove insiste un fabbricato di 3 piani che ha una superficie complessiva di 913 mq lordi e che è così composto:
- Piano terra, locato con contratti giornalieri per la celebrazione di eventi, costituito da un salone (urbanisticamente e catastalmente androne) in grado di ospitare 100 persone sedute, dai servizi igienici e dall'appartamento interno 1 che misura 103 mq catastali e che è formato da una camera uso ufficio con relativa anticamera, da una grandissima cucina professionale, da una camera con bagno destinata alla persona di servizio e da una lavanderia.
- Primo piano, locato con contratti transitori, costituito dall'appartamento interno 2 di 56 mq catastali formato da 2 alloggi (A01 e A02), dall'appartamento interno 3 di 56 mq catastali formato da 2 alloggi (A03 e A04) e dall'appartamento interno 4 di 164 mq catastali formato da 6 alloggi (A05, A06, A07, A08, A09 ed A10).
- Secondo piano, locato con contratti transitori, costituito dall'appartamento interno 5 di 56 mq catastali formato da 2 alloggi (B01 e B02), dall'appartamento interno 6 di 61 mq catastali formato da 2 alloggi (B03 e B04) e dall'appartamento interno 7 di 166 mq catastali formato da 6 alloggi (B05, B06, B07, B08, B09 ed B10).
- Terzo piano costituito da torrino scale che ospita l'inverter dell'impianto fotovoltaico, dalla terrazza e dalla copertura ove insistono i pannelli fotovoltaici che hanno una potenza nominale di 9 kw.
Tutti i 20 alloggi (catastalmente camere) del primo e del secondo piano sono dotati di angolo cottura e di servizio igienico.
L'accesso al compendio è protetto da un cancello elettrico che si apre su un maestoso viale alberato dotato di 14 piazzole di parcheggio a disposizione degli ospiti degli eventi. Tutte le piazzole sono dotate di acqua elettricità ed illuminazione. Il viale conduce al piazzale principale che è adornato da una bellissima aiuola centrale. Immediatamente prima del piazzale si trovano, a sinistra ed a destra del viale, 30 posti auto a disposizione degli ospiti degli eventi. Il fabbricato è fronteggiato da un'ampia e comoda terrazza di 136 mq. Sulla sinistra del piazzale è ubicato il parcheggio degli abitanti (30 posti auto). Sul fianco destro del fabbricato si trova un camminamento a cielo aperto che permette di accedere a 5 locali seminterrati (due cantine, un deposito attrezzi, una centrale termica, una dispensa) ed ad un forno a legna per una superficie lorda complessiva di circa 122 mq. Sulla destra del piazzale principale è ubicato un locale carrabile di circa 218 mq lordi ed una rimessa con 2 posti moto. A fianco del locale carrabile si trova una piazzola per permettere la sosta del furgone che deve scaricare le merci per la cucina e per la dispensa. Sul retro del fabbricato si trova una zona coperta formata da 5 padiglioni con struttura in profilati metallici e copertura in tela, avente una superficie di circa 125 mq ed adibita a stenditoio e locale di sgombero per conservare gli arredi dei banchetti. Sulla sinistra del fabbricato si trova un giardino di circa 934 mq dei quali 215 mq coperti da un pergolato ed in grado di ospitare 200 persone sedute, 110 mq costituiti da una pista da ballo, 25 mq costituiti da un palcoscenico e circa 13 mq costituiti da 2 torrette che ospitano locali di servizio e sono sormontate da 2 deliziosi balconcini.
SUPERFICI
CONFINI E CONFORMAZIONE
Il terreno del compendio ha una forma simile ad un grosso triangolo isoscele con la base a nord-est delimitata dal Fosso della Castelluccia mentre il lato a sud-est confina con le particelle 446 473 439 e 476 del foglio 1161 ed il lato ad ovest confina con le particelle 206 207 247 e 209 del foglio 1161. La zona verso il Fosso della Castelluccia è praticamente pianeggiante mentre verso il vertice si trova una collina che è servita da strada carrabile e che ospita il serbatoio idrico. Sotto la parte iniziale della strada carrabile si trova il locale valvole idrauliche delle tubazioni del serbatoio idrico.
DATI CATASTALI
Gli immobili di Cielo e Terra sono accatastati come segue.
- Foglio 1161 particella 1544: sub 508 corte comune al piano terra; sub 501 androne servizi igienici scale e pianerottoli dei piani terra primo e secondo; sub 511 porzione di pianerottolo del piano primo; sub 502 unità immobiliare interno 1 al piano terra; sub 509 unità immobiliare interno 2 del piano primo; sub 510 unità immobiliare interno 3 del piano primo; sub 504 unità immobiliare interno 4 del piano primo; sub 505 unità immobiliare interno 5 del piano secondo; sub 506 unità immobiliare interno 6 del piano secondo; sub 507 unità immobiliare interno 7 del piano secondo. La categoria catastale delle unità immobiliari è A/2.
- Foglio 1161 particella 808: appezzamento di terreno agricolo.
CONFORMITA' CATASTALE
Il fabbricato principale è conforme alle risultanze catastali salvo piccole difformità (mancano le porte di comunicazione tra le camere A01 ed A02, A03 ed A04, B01 e B02 e B03 e B04 e l'altezza effettiva dell'interno 1 è inferiore di circa 10 cm a quella di 2,70 m riportata in catasto). Tali difformità sono irrilevanti poichè consentono la stipula della compravendita non influendo sul calcolo delle rendite catastali e non dando luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali ai sensi della vigente normativa.
CONFORMITA' URBANISTICA
FABBRICATO PRINCIPALE
Il fabbricato principale è composto da 3 piani, è stato costruito in base alla licenza edilizia n. 870 del 1975 ed è stato acquistato in data 19/04/1990.
Con atto del 30/07/90 il proprietario ha contestato al Comune la violazione dei suoi diritti di acquirente per non avergli concesso la visione del progetto approvato con la licenza 870/1975. Pertanto, poiché erano stati commessi abusi e non era stato possibile esaminare il progetto approvato, è stata presentata istanza di sanatoria per l'intero fabbricato ben chiarendo che si trattava solo di una misura cautelativa ed in conseguenza si chiedeva al Comune stesso di determinare le superfici effettive da sanare detraendo quelle già autorizzate con la licenza 870/1975.
In data 22/04/2004 sono state rilasciate 3 concessioni edilizie in sanatoria e precisamente:
- la n. 315555 del 22/04/2004 riferita all'unità immobiliare del piano terra in corso di costruzione censita al foglio 1161 particella 1544 sub 3 e relativa a 87,99 mq netti abitabili
- la n. 315559 riferita all'unità immobiliare del piano primo in corso di costruzione censita al foglio 1161 particella 1544 sub 4 categoria catastale F3 e relativa a 86,97 mq netti abitabili
- la n. 315561 riferita all'unità immobiliare del piano secondo in corso di costruzione censita al foglio 1161 particella 1544 sub 5 categoria catastale F3 e relativa a 91,18 mq netti abitabili.
Poiché le concessioni rilasciate comprendevano solo una parte delle superfici da condonare il proprietario ha presentato una documentazione integrativa con nota del 25/05/2004 e perciò il Comune, con nota del 04/06/2004, ha inviato l'istanza di sanatoria a nuova istruttoria che non è stata ancora completata.
Le superfici dei 7 appartamenti che compongono il fabbricato principale ancora in attesa di essere condonate con la nuova istruttoria sono le seguenti:
- Appartamento interno 1: 4,53 mq per il cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitativo;
- Appartamenti interni 2, 3 e 4: interamente autorizzati;
- Appartamento interno 5: 42,78 mq per il cambio di destinazione d'uso da sottotetto a abitativo;
- Appartamento interno 6: 51,76 mq per il cambio di destinazione d'uso da sottotetto ad abitativo;
- Appartamento interno 7: 71.21 mq per il cambio di destinazione d'uso da sottotetto ad abitativo.
Con Cila protocollata al n. 40629 del 03/04/2017 l'unità immobiliare sub 4 del primo piano è stata frazionata nelle unità immobiliari sub 503 e sub 504 (interno 4) e l'unità immobiliare sub 5 del secondo piano è stata frazionata nelle unità immobiliari sub 505 (interno 5), sub 506 (interno 6) e sub 507 (interno 7).
Con Cila protocollata al n. 24357 del 23/02/2018 l'unità immobiliare sub 503 è stata frazionata nelle unità immobiliari sub 509 (interno 2) e sub 510 (interno 3).
Con Cila protocollata al n. 122331 del 16/09/2018 l'unità immobiliare sub 3 del piano terra è stata frazionata nell'androne scale e pianerottoli sub 501 e nell'unità immobiliare sub 502 (interno 1).
ALTRE OPERE
Nell'immobile insistono anche le seguenti opere abusive:
- Spazio coperto ubicato sul retro del fabbricato con copertura costituita da solaio in cemento armato, da lamiera coibentata e da 5 padiglioni in tela e vetro sorretti da strutture metalliche .
- Pergolato ubicato nel giardino che si trova a nord-est del fabbricato.
- N. 2 torrette ubicate nel detto giardino.
- N. 5 locali seminterrati ed un forno ubicati a sud-ovest del fabbricato.
- Locale carrabile ubicato a sud-ovest del piazzale principale al fabbricato.
Le opere abusive elencate sono state rilevate (con qualche imprecisione: il locale carrabile è riportato di 100 mq mentre in realtà era ed è di circa 218 mq) dalla Polizia di Roma Capitale in data 29/10/2013 e comunicate all'Unità Abusivismo Edilizio del XII (ora IX) Municipio con nota protocollo 52385 del 04/11/2013.
Con nota protocollo 93656 del 29/10/2015 il Municipio IX ha comunicato l'avvio a carico del proprietario di un procedimento di disciplina edilizia per le suddette opere abusive ma il procedimento di disciplina urbanistica non ha prodotto alcun effetto poiché le opere abusive sopra elencate sono state realizzate quando l'immobile era affittato con scrittura privata regolarmente registrata e pertanto il Comune non potrà mai irrogare sanzioni né ordinarne la demolizione.
COMMERCIABILITA' DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Per consentire la stipula della compravendita non dovranno essere menzionate le opere abusive nell'atto di acquisto. Ciò non costituisce alcun rischio per l'acquirente poichè tali opere e la loro data di esecuzione sono ampiamente comprovate dalle note della Polizia di Roma Capitale del 29/10/2013, del Municipio IX del 29/10/2015 ed anche da un rilievo aerofotogrammetrico eseguito dalla società S.A.R.A. NISTRI in data 25/05/2007. Pertanto, come spiegato innanzi, il Comune non potrà mai irrogare sanzioni né ordinare demolizioni.
MUTUO
Le opere abusive non impediscono la concessione di un mutuo bancario per l'acquisto del compendio immobiliare poichè l'ipoteca può essere limitata al fabbricato principale che ha un valore ampiamente sufficiente a tale scopo.
APE
Negli attestati di prestazione energetica gli appartamenti sono stati classificati come segue: interno 1 classe E; interno 2 classe D; interno 3 classe D; interno 4 classe D; interno 5 classe E; interno 6 classe E; interno 7 classe E.
STATO CONSERVATIVO
Le costruzioni sono in buono stato conservativo.
UTILIZZAZIONE E STATO LOCATIVO
Piano terra e pertinenze
L'androne, accatastato come bene comune non censibile, è costituito da un salone, da 3 salette e da 2 servizi igienici distinti per uomini e donne. L'androne, il giardino, la cucina dell'unità immobiliare interno 1 ed i parcheggi riservati agli ospiti sono locati con contratti di locazione giornalieri per la celebrazione di eventi di ogni tipo. E' da rilevare che tali locazioni non costituiscono violazione delle norme urbanistiche nè di quelle catastali poichè è pacifico che la locazione dei beni comuni è lecita .
Piani primo e secondo
Dei venti alloggi del primo e del secondo piano diciannove sono locati con contratti di locazione transitori ad uso abitativo ed aventi una durata compresa tra 12 e 18 mesi mentre l'alloggio A02 è a disposizione del proprietario.
CIELO E TERRA E' PROIETTATO NEL FUTURO
Sul viale principale sono presenti colonnine dotate di presa elettrica e di rubinetto dell'acqua. Le colonnine sono affiancate da aree di parcheggio ed il terreno agricolo adiacente potrà essere suddiviso in orti irrigui a disposizione degli abitanti. La società odierna si fonda sull'utilizzazione del petrolio, energia non rinnovabile inquinante e destinata a scomparire in tempi non lunghi. In un futuro ormai prossimo è prevedibile che l'esercizio dell'agricoltura tornerà ad essere remunerativo e che le macchine agricole e le autovetture dovranno essere a trazione elettrica. Cielo e Terra è predisposto per i nuovi scenari: i suoi abitanti potranno disporre di orti personali irrigui e dei parcheggi del viale che sono dotati di presa di corrente per la ricarica delle batterie delle loro auto e dei mezzi d'opera. La parte collinare del terreno fornirà ampi spazi ove potranno essere istallati grandi impianti fotovoltaici che forniranno energia elettrica da consumare sul posto e da rivendere immettendone in rete l'esubero.
TASSAZIONI
Consistenti porzioni di Cielo e Terra, essendo abusive, sono esenti da tassazioni ma possono comunque produrre redditi poiché, per orientamento costante ed unanime della giurisprudenza, è lecito locare gli immobili abusivi.
Gran parte del piano terra è esente da Imu poichè è accatastata come androne che è un bene comune non censibile.
ARREDI
Il fabbricato è venduto interamente arredato. Alcuni arredi del piano terra hanno un grande valore (vedere la pagina Foto al paragrafo Gli arredi di valore CLICCANDO QUI').
GESTIONE
L'immobile è corredato di un supporto informatico appositamente sviluppato per Cielo e Terra in modo tale che la sua gestione sarà facile precisa e richiederà pochissimo tempo.
MANUTENZIONE
La manutenzione di Cielo e Terra è agevolata poichè l'immobile è dotato del "Fascicolo del fabbricato".
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