STIMA A CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
Il reddito lordo prodotto dagli alloggi del primo e del secondo piano è riportato nella seguente tabella.
Il reddito mensile lordo medio prodotto dagli alloggi del primo e del secondo piano è pertanto pari a 11.260 + 1.590 * 5/12 = 11.922 €.
Il reddito mensile lordo prodotto dal piano terra del fabbricato dal giardino e dai parcheggi degli ospiti può essere assunto pari al 50 % del reddito lordo prodotto dai piani primo e secondo e cioè pari a 5.961 €/mese.
Il reddito lordo mensile medio prodotto dal fabbricato è quindi pari a 11.922 + 5.961 = 17.883 €.
Il reddito lordo annuale è allora pari a 17.883 * 12 = 214.596 €.
Detraendo il 30 % per spese resta il reddito netto annuale di 150.217 € cui corrisponde, assumendo un tasso di capitalizzazione del 3,85 %, il valore del fabbricato di 3.901.740 €.
Si ribadisce ancora una volta che il reddito ricavato dal compendio immobiliare è CERTO poiché, per quanto riguarda gli alloggi, le valvole delle utenze dell'acqua calda, dell'acqua fredda, dell'elettricità, del gas e del riscaldamento sono protette in armadi blindati e nei contratti di locazione è pattuita una specifica clausola che prevede il distacco delle utenze in caso di morosità e, per quanto riguarda il piano terra, i contratti di locazione sono giornalieri ed i pagamenti sono anticipati: in Cielo e Terra non esistono conduttori morosi.
E' ancora da notare che la stima è cautelativa poichè si è assunto pari a zero il reddito prodotto dalle opere abusive e dal terreno agricolo.
STIMA IN BASE ALLE QUOTAZIONI DI MERCATO
PARTI EDIFICATE
La superficie commerciale deriva dal seguente conteggio.
Superficie coperta del fabbricato principale: 913 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 1,00 corrispondono a 913 mq; terrazza frontale: 136 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,15 corrispondono a 20 mq ; terrazza del terzo piano: 40 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,15 corrispondono a 6 mq; giardino: 934 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,10 corrispondono a 93 mq; parcheggi: 1.570 mq che per il coefficiente di ragguaglio pari a 0,20 corrispondono a 314 mq e così in totale 1.346 mq commerciali.
Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate zona E 157 Castel di leva anno 2023 semestre 1 forniscono un valore minimo di 2.250 €/mq ed un valore massimo di 3.200 €/mq. Assumendo il valore medio di 2.725 €/mq il valore delle parti edificate corrisponde a 1.570 * 2.725 = 3.667.000 €.
TERRENO AGRICOLO
Le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate forniscono per il comune di Roma anno 2022 un valore minimo di 5.700 €/ha ed un valore massimo di 64.600 €/mq. Assumendo il valore medio di 35.000 €/ha il valore dei 3 ettari del terreno agricolo corrisponde a 3 * 35.000 = 105.000 €.
VALORE DEL COMPENDIO IN BASE AL VALORE DI MERCATO
Il valore del compendio in base ai valori di mercato può allora essere stimato in 3.667.000 + 105.000 = 3.775..000 €
E' da notare che la stima è cautelativa poichè si è assunto pari a zero il valore delle opere abusive.
VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
La media dei valori per capitalizzazione di reddito e per quotazioni di mercato corrisponde a 1/2 * (3.901.740 + 3.775.000) = 3..838.370 € che, aumentato del valore degli arredi e delle opere abusive, determina il valore del compendio immobiliare. Andrebbe inoltre considerato anche il valore dell'impianto fotovoltaico con potenza di 9 kw nominali che produce energia elettrica in parte utilizzata ed in parte immessa in rete e rimborsata.
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